Белорусы не могут зарегистрировать оплаченные квартиры: развитие ситуации в ЖК «Минск-Мир»
Есть в Минске жилой комплекс «Минск-Мир», красивый, современный с высотками и удобными квартирами. Но для его некоторых жильцов приобретение здесь квартир оказалось настоящим квестом.
Они не могут оформить собственность на свою жилплощадь, при том, что выполнили все обязательства перед застройщиком. Хотя фактически они уже делают ремонт или даже живут в квартирах, документально не могут подтвердить права на них.
Эта ситуация длится уже несколько месяцев, и никто не знает, когда жильцы смогут наконец получить свидетельства о праве собственности. Почему так произошло?
По состоянию на 13 марта 2024 года ситуация разрешилась. Президент Беларуси подписал Указ № 91. В соответствии с Указом не требуются получение разрешения и уплата взноса при отчуждении недвижимого имущества сделок, зарегистрированных до 22 октября 2023 г. Данный Указ должен окончательно разрешить все проблемные вопросы, с которыми столкнулись жильцы комплекса «Минск-Мир».
Что говорят покупатели квартир
Некоторые из жильцов комплекса «Минкс-Мир» согласились рассказать о своих проблемах журналистам. В частности, издание Onlíner провело целое журналистское расследование по этому поводу. Журналисты пообщались с несколькими семейными парами и девушками, которые оказались в «квартирной» ловушке.
У них всех похожая ситуация — рассрочка от компании Dana Holdings на жилье, построенное «Дана Астра». После погашения рассрочки и подписания документов с застройщиком, в частности, актов приемки-передачи квартиры, жильцы обращались в агентства по государственной регистрации и земельному кадастру.
Там документы принимали, но после нескольких недель ожидания информация от агентства по госрегистрации и земельному кадастру так и не поступала. Позднее пришли отказы в регистрации.
В результате оплаченные людьми квартиры так и остаются в собственности застройщика. И как выйти из этой ситуации людям никто не объясняет.
Дело в том, что одна из компаний-застройщиков ЖК «Минск-Мир», как раз та самая «Дана Астра» является белорусской компанией, у которой более 25% принадлежит участникам из недружественных стран, а значит на нее распространяются ограничения, введенные по указу президента Беларуси № 93 от 14.03.2022 г. в отношении отчуждения их имущества.
«Я не могу ни продать, ни сдать эту квартиру, хотя я выполнила все свои обязательства и полностью рассчиталась за метры», — говорит одна из пострадавших из «Минск-Мира».
Слухи гласят, что таких несчастных жильцов в органы госрегистрации прав уже выстроилась длинная очередь. Но как и когда это будет разрешено, никто не знает.
Что говорят представители застройщика
Менеджеры «Дана Астра» подтверждают, что люди, подавшие на регистрацию перехода к ним в собственность купленного жилья, не получают от государственных органов необходимые документы о праве на собственность. А значит официально квартиры продолжают оставаться собственностью компании. Их фактические владельцы не вправе их продать, подарить, завещать или даже сдать в аренду.
С момента подачи документов на регистрацию у многих граждан прошло почти четыре месяца, но минчане до сих пор не получили ни свидетельство о госрегистрации, ни техпаспорт на квартиру. Хотя жилье было оплачено в полном объеме.
Дело в том, что осенью прошлого года был принят указ № 326 от 19.10.2023 г, который внес поправки в указ № 93 от 14.03.2022 г и ограничил для компаний с долей иностранного участия более 25% (из перечня недружественных стран) отчуждать свои активы без разрешения правительства Беларуси.
Для получения такого разрешения необходимо уплатить значительные «отступные» — 25% от рыночной стоимости, которую определяет оценочная комиссия. Исключений не предусмотрено, даже для известной компании-застройщика.
Поэтому застройщик просто предлагает таким покупателям расторгнуть договор, но готов вернуть деньги в белорусских рублях по курсу, который был год назад. Хотя цена за квадратные метры в договорах прописана в долларовом эквиваленте, и сейчас несоизмерима с учетом курсовой разницы.
Это не касается всех застройщиков комплекса, так как компания «Дана Астра» является единственной с такими проблемами. При этом клиенты застройщика опасаются, что если они будут настаивать именно их заставят покрыть 25% суммы «отступных», на которые необходимо согласиться, чтобы решить эту ситуацию.
Это возможно, так как законодательно не установлено, кто должен внести 25% — сама компания или покупатель. Шансов на выплату таких денег у большинства клиентов компании нет.
По словам представителей «Дана Астры», сказанных журналистам, проведение сделок с недвижимостью в РБ требует государственной регистрации, а также в некоторых случаях – разрешения от Совета Министров. Поэтому компания-застройщик не в силах повлиять на ситуацию и помочь своим покупателям с решением проблемы.
Что говорят государственные органы Беларуси
Проблема с отчуждением жилья компаниями-застройщиками с иностранным участием более 25% поднималась на совещании у президента Беларуси Александра Лукашенко в январе текущего года.
Тогда министр экономики Юрий Чеботарь проинформировал главу государства, что существующее требование для компаний с иностранным капиталом (из недружественных стран) при реализации активов заплатить пошлину в размере не менее 25 % и затем получить разрешение правительства негативно сказывается на строительной сфере.
Ведь иностранные застройщики по этим законодательным правилам вправе продавать людям построенное жилье только вместе с уплатой пошлины. Но наверняка застройщик просто компенсирует свои дополнительные издержки увеличенной стоимостью квадратного метра, то есть за все заплатят покупатели, которые являются жителями Беларуси.
Президент поручил разобраться с ситуацией и устранить все несостыковки в законодательстве на эту тему, при этом сохранив ограничения для компаний с иностранным участием из недружественных стран.
Пока процесс поправок в законодательство идет, специалисты Мингорисполкома ссылаются на указ № 93 от 14.03.2022 года, объясняя отказы в регистрации прав собственности покупателям квартир в «Минск-Мире».
В Госкомимуществе уточнили журналистам, почему компания «Дана Астра» и ее клиенты столкнулись с проблемами. Оказывается, все из-за того, что застройщик «финансируется в иностранных государствах, которые враждебно настроены к белорусским гражданам и компаниям».
ООО «Трайворст Лимитед» и ООО «Родрик Лимитед» — участники ИООО «Дана Астра», с преобладающей долей в уставном фонде у первого и незначительной долей у второго, оба из Республики Кипр. А Кипр включен в список государств, осуществляющих враждебные действия в отношении белорусских юридических и физических лиц.
Это означает, что при текущем законодательстве для регистрации перехода права собственности на квартиру по договору с ИООО «Дана Астра» необходимо предоставление дополнительных документов, предусмотренных соответствующим указом. И исключений для застройщика и его клиентов никто не сделал.
В Комитете строительства и инвестиций Мингорисполкома утверждают, что пока главное условие, которое определяет возможность осуществления госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество — взнос не менее чем 25% от рыночной стоимости отчуждаемого имущества.
После этого разрешения на отчуждение выдаются Совмином. Но запрашивать их должен именно застройщик, а не граждане-покупатели. При этом от «Дана Астра» таких запросов в правительство пока не поступало.
Для того чтобы разблокировать замерших в пространстве и времени клиентов, застройщику необходимо инициировать процесс, обратившись с соответствующим заявлением в Совмин. В бюджет Минска (по месту регистрации юрлица) должны быть перечислена установленная пошлина.
Но и это еще не все. Чтобы рассчитать сумму взноса, госорганизации, занимающиеся оценочной деятельностью, производят независимую оценку рыночной стоимости недвижимости юридических лиц. Необходимо также оплатить за эту услугу. При обращении требуется приложить копию заключения госорганизации о рыночной стоимости отчуждаемого юрлицами недвижимого имущества.
Очевидно, что пошлина в размере 25% от стоимости квартиры и оплата услуг оценщика — это значительные суммы денег. Таким образом, никакого запрета на регистрацию недвижимости не было. Достаточно просто уплатить все требуемые суммы, получить разрешение правительства, и оформление свидетельств о праве собственности станет возможным. Но сами покупатели решить проблему не могут.
Есть ли шанс решить проблему покупателей квартир в «Минск-Мире»?
Сейчас по инициативе Совмина Министерства экономики и заинтересованных государственных органов в Госкомимуществе осуществляются действия, направленные на уточнение применения подпункта 2 указа №93.
Как пояснил замминистра экономики Владимир Наумович уже подготовлен проект постановления, который поможет людям, которые сейчас не могут оформить право собственности на свои квартиры. Ведь эти люди в большинстве граждане Беларуси и не должны страдать от того что у выбранного ими застройщика иностранные владельцы.
Чиновники подтверждают, что в настоящее время рассматривается вопрос о возможном изменении условий госрегистрации сделок по отчуждению недвижимости и перехода права собственности по договорам купли-продажи недвижимости в сложившейся ситуации. Ожидается, что решение по данному вопросу будет принято в ближайшее время.
Указ Президента, который поставил точку в вопросе
13 марта 2024 года Лукашенко подписал Указ «О дополнительных мерах по обеспечению стабильного функционирования экономики». Принятым Указом определены случаи, когда не требуются получение разрешения и уплата взноса при отчуждении имущества лиц из недружественных иностранных государств.
В соответствии с Указом, не требуются получение разрешения и уплата взноса при отчуждении
имущества в случаях государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения
прав, ограничения (обременений) прав, основанных на сделках, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, зарегистрированных до 22 октября 2023 г.
